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城市政府對推動物業管理工作的發力 / 謝家瑾

 

城市政府對推動物業管理工作的發力

——談揚州市政府大力加強市區物業管理工作

 

 

■文/謝家瑾 

最近從各方面了解到江蘇揚州市在推動物業管理規范發展上所做的大量有成效工作,很受鼓舞。抽時間到揚州作了一次調研,了解到揚州市委市政府對物業管理發展給予的高度關注,把“采取有效措施,全面提升物業管理水平”寫入了市政府工作報告,確定2013年為“物業管理提升年”;按照“提升物業管理水平、提高群眾居住滿意度”的總體要求,經市政府常務會專題研究通過,今年3月下發了《市政府辦公室關于進一步加強市區物業管理工作的意見》(簡稱《市政府意見》),之后召開了市區物業管理工作推進大會,成為貫徹《江蘇省物業管理條例》行動最快、力度最大的城市。在調研中感到,這是揚州市在近幾年大力推動物業管理工作的進一步發力,他們的以下做法值得各地借鑒。

一、在管理模式上,采取市場化物業管理和基本物業服務兩條腿并進,大幅度提高物業管理覆蓋面

近年來,揚州采取了市場化物業管理和基本物業服務“兩條腿”的并進。對市區新建商品住宅小區,要求100%推行專業化、市場化的物業管理,由物業企業依據合同實施管理;對暫時不具備市場化條件的老舊住宅區,結合綜合整治,全面實施由街道(鄉鎮)成立基本物業服務中心提供的包括治安防范、清掃保潔、綠化養護、維修服務、停車管理的“五有”基本物業服務。由此大幅度提高了物業管理和服務的覆蓋面,使得近幾年政府投資改造后的老舊住宅小區能保持完好狀態,讓居住在老舊小區的居民得到基本的物業服務。這次我們調研的建有28幢多層住宅,居住789戶居民的荷花池老舊住宅小區,在2010年市政府實施了整治改造后,由街道建立了荷禾物業服務中心,徹底改變了過去“大門四處敞,路燈鬧下崗;水泥路不平,停車要靠搶;垃圾難入箱,隨地到處放;花園不見花,雜草茁壯長”面貌,呈現“小區有保安,大門設門崗;路燈個個亮,路平下水暢;車輛停車位,垃圾全入箱;衛生有保潔,綠地花兒放”景象,在小區整治和管理上,交出了一份讓居民滿意的答卷。新建小區市場化物業管理和老舊小區基本物業服務的全面推進,對揚州城市整體管理水平的提升,文明城市的建設,以及社會的和諧,都作出了重要貢獻。

 

二、在工作推進上,建立社區居委會、業主委員會、物業服務企業三位一體的協調機制,打造物業管理與社區建設的良性互動

成立由社區居委會、物業服務企業、業主委員會參加的議事班子,建立工作例會制度,形成統一的管理協調機制,以物業管理推動社區服務發展,拓展社區服務范圍,建設管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現代化社區,是揚州推進物業管理的重要抓手。僅荷花池老舊住宅小區在整治改造和基本物業管理推進過程中,針對停車位不足的問題,社區居委會、小區業主委員會、基本物業服務分中心就召開了40多次“圓桌會議”和80多次現場協調會,與每一戶居民進行協商,共建立18座79間1400多平米的合用車庫,在原有40個停車位的基礎上合理規劃、裁邊補角再增加了40個停車位,有效解決了居民停車難問題。

三、在管理體制上,落實市、區、街道、社區兩級政府、三級管理、四級網絡的行政監管和公共服務責任,將加強市區物業管理的工作落到實處

揚州《市政府意見》提出,按照“統一領導、分級負責,以塊為主、綜合協調”的原則,落實行政監管和公共服務責任,進一步明確市、區兩級職責分工,健全市房管部門行業管理、各區政府(管委會)屬地負責、街道(鄉鎮)具體組織、職能部門密切配合的工作體制,有效發揮社區基層組織和業主自治組織作用,共同推進市區物業管理工作。市政府建立市相關職能部門和各區政府(管委會)參加的物業管理聯席會議制度,主要研究物業管理重大事項,會商區級機構無法處理解決的物業管理重點工作,協調推進條塊協作,研究提出重大政策建議。

在今年一季度末召開的市區物業管理工作推進大會上,聞道才副市長在講話中要求市相關職能部門進一步將工作觸角延伸到小區,立足職能、分工協作、密切配合,對房屋建筑質量、違章開店、油煙噪音、犬類管理等與群眾生活息息相關的民生實事,該管的必須管,要管就管到位;要求各區政府對轄區內的物業管理工作負總責,建立相應的聯席會議制度和物業管理工作機制,落實轄區物業管理責任,積極推進物業管理進社區;要求強化部門聯動、構建大物管工作格局,切實提升業主滿意度。

揚州市將有關事項的具體組織實施落腳到街道,由此構筑覆蓋全市的物業管理工作網絡。《市政府意見》明確要求街道(鄉鎮)建立物業管理專門機構,明確分管領導具體負責,配備2—3名專、兼職人員,具體組織轄區物業管理工作;負責物業服務項目監督管理和矛盾投訴調解等工作,調解本轄區物業管理方面的投訴,完善社區公共服務體系;牽頭組織召開業主大會,成立業主委員會或物業管理委員會,并指導、監督其日常運作;對轄區內的老舊住宅小區,按照要求負責為居民提供基本物業服務。

四、在工作重點上,強化部門聯動、齊抓共管,群策群力解決群眾關注的熱點難題。

揚州市下發的《市區物業管理工作聯席會議成員單位工作職責》對各區政府、市房管局公安局、民政局、中級法院、財政局、人社局、規劃局、建設局、城管局、民防局、環保局、物價局、政府法制辦、地稅局、工商局、質監局、消防支隊、揚州報業傳媒集團、揚州廣電傳媒集團(總臺)的職責做了明確分工。

市政府把緩解住宅小區停車難,提高物業服務費收繳率,擴大維修資金應急使用通道,加大違章搭建管控力度等作為近階段打好攻堅戰的突破關鍵。區別不同情況,《市政府意見》對加強物業管理從四方面提出了分類指導意見。

一是對新建商品住宅小區,以建立市場化的物業管理機制為主要措施,加強對前期物業服務招投標的監管,重點解決物業服務市場資源合理配置、承接查驗制度建立、住宅小區配套設施建設和落實等問題;二是對已經實施市場化物業服務的住宅小區以提高物業服務水平和建立協調矛盾調處機制為主要措施,重點解決部分住宅小區物業服務水平不高、物業服務企業不誠信經營、物業服務費市場化機制不健全、矛盾突出小區的停車難、拆違難、物業服務費收費難、調價難等問題;三是對老舊住宅小區以開展老小區綜合整治和落實基本物業服務為主要措施,重點解決基礎設施配套不完善、財政補貼資金保障等問題,保證老舊住宅小區有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有維修維護、有停車管理等有償性基本物業服務;四是對拆遷安置和保障性住宅小區以增加配套服務設施建設面積、落實建設單位監管責任和提高物業費收繳率為主要措施,重點解決小區物業服務經費不足、物業服務水平不高等問題。

五、在政策引導上,多措并舉加大扶持力度,促進物業管理整體水平的提升

《市政府意見》明確:“對不具備市場化物業服務的老舊住宅小區實施基本物業服務的,市、區財政給予0.15—0.2元/㎡/月的資金補貼”;“拆遷安置和保障性住宅小區配建的配套服務設施經營收益用于彌補物業服務經費缺口。如仍有不足,由市、區財政各承擔50%給予補貼”;對物業服務企業為“2004年前建成住宅小區提供的物業服務質量考核達標后,對其在物業服務過程中所繳納的營業稅地方留成部分實行先征后返政策”;對物業服務企業錄用的“40—50”人員,依勞動合同時限,區分給予基本養老、醫療、失業、工傷、生育社保補貼,及明確資金列支渠道;對物業服務企業新招用符合條件的人員,區分勞動合同時限與考核,給予職業培訓補貼。市政府還通過以獎代補,加大物業服務爭優創先獎勵力度,促進物業服務水平不斷提升。

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