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激情燃燒的歲月 / 謝家瑾

 

激情燃燒的歲月

——對中國物業管理協會創立與發展的回顧

文︱謝家瑾

 

中國物業管理協會第四屆會員大會召開在即,記憶的閘門突然打開,那么多事情涌上心頭,協會成立前后和三屆會員大會召開等場景好似就在眼前,時間卻已經跨越了十四個年頭,這真是一段激情燃燒的歲月。

 

協會的發起和創建

改革開放以來,隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立、城鎮住房制度改革的不斷深化和城市住宅建設的大規模興起,我國內地的物業管理自1981年于深圳誕生后迅速發展,逐步壯大。據1998年的不完全統計,物業管理企業達兩萬家,從業人員超過200萬,部分省市物業管理覆蓋面已在50%以上。物業管理的推進與發展,對改革我國的城市和房地產管理體制,改善廣大居民的生活、工作環境,推動兩個文明建設的作用逐步顯現。

但人們逐步認識和接受物業管理的同時,由于行業管理還比較薄弱,行業自律機制、協調機制沒有形成,物業管理企業的服務行為和運作方式尚不規范,使得消費者對物業管理的投訴增多,行業改革與發展的任務十分艱巨。此間,物業管理行業協會作為以物業管理企業為主體自愿組成的自律性組織應運而生。自深圳市物業管理協會于19936月成立之后,廣州、海南、上海、青島、常州等地相繼成立了物業管理協會,其“提供服務、反映訴求、規范行為”的作用開始得到體現。

為了切實貫徹國務院關于大力發展物業管理的有關精神,理順行政管理與行業管理的關系,盡快與國際慣例接軌,加強行業自律,促進物業管理整體水平的提高,1998年國務院機構改革期間,建設部黨組在廣泛征求各方面意見后,決定組織成立中國物業管理協會,將物業管理的部分行業管理職能移交協會承擔。在當年國家開展社會團體清理整頓的大形勢下,經建設部正式上報并多方努力,2000519,民政部根據溫家寶副總理和司馬義·艾買提國務委員的批示,以民發[2000]124號文同意成立中國物業管理協會。

該文件下發后,建設部住宅與房地產業司就協助發展會員事項致函委托全國各省、市物業管理行政主管部門,廣大物業管理企業紛紛響應,踴躍報名入會。由北京天鴻集團房管公司、上海上房物業管理公司、重慶渝海物業管理公司、廣州城建物業管理公司、深圳中海物業管理公司、深圳萬科物業管理公司、哈爾濱新區物業管理公司和原白蟻防治研究會等主要發起單位組成了協會籌備組,在時間非常緊張的情況下,完成了《章程》的起草、協會的注冊登記、白蟻防治專業委員會的籌建、會員的發展、工作計劃的擬定、成立大會的準備、會徽的設計、協會活動資金的籌集、協會網站的設計與注冊以及辦公用房的落實等一系列工作。中國物業管理協會于20001015在北京成立,959家物業管理企業申請入會成為首批會員。第一屆會員大會討論通過了協會的宗旨、性質、作用,選舉產生了第一屆領導班子,確立了“參與物業管理立法,開展行業調查和專題調研,制定行規行約提高服務質量,穩妥推進企業改組改制優化組織結構,推動行業技術進步,開展信息經驗交流和行業培訓”等工作重點,向行業發出了“團結奮斗迎接新世紀,務實求真開創新局面”的號召,由此開啟了中國物業管理協會的發展征程。

 

協會的作為與成效

1.積極參與行業立法,營造有利于行業發展的法制環境

協會自成立以來,積極參與了國務院《物業管理條例》、全國人大《中華人民共和國物權法》等法律、法規與住房和城鄉建設部與相關部委一系列配套文件的調研、起草、論證及修改工作,以及發布后的宣傳貫徹。僅在《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛具體應用法律若干問題的解釋》兩部司法解釋的制定中,最高人民法院半年內就三次征求中物協意見,我會反饋的三份書面報告中有22條意見得到全部或部分采納。此外,中物協還熱情接待和應邀參與多個省市的立法調研與論證,為地方物業管理立法提供了服務。協會通過參與立法建言踐行,維護了行業權益,受到有關立法機構的尊重及業內好評。

2.不斷加強調查研究,推動行業發展與進步

協會成立初期,圍繞發展中的熱點難點問題,選列了15個專題,廣泛發動會員單位組織力量進行調查研究,舉辦了6大片區的物業管理發展理論研討會,并于當年11月在杭州召開了“中國物業管理發展論壇”,先后收到各類論文300多篇,對此間的物業管理立法和發展產生了積極作用。

2007年,協會組織開展了全國物業管理行業生存狀況調查活動,于2008年形成《物業管理行業生存狀況調查報告》并正式發布,重點剖析了制約行業發展的主要問題,受到住房和城鄉建設部領導的重視并就此作出專門批示,要求各地行業主管部門開展專題調研,研究解決物業管理發展中的深層次問題,以完善行業發展的政策環境。

為加強行業理論研究工作,協會于2008年成立了中國物業管理協會行業發展研究中心,組織推動的《物業管理行業調解機制研究》、《物業管理項目進入與退出若干問題研究》、《物業管理行業稅負問題研究》、《物業管理開拓資產管理初探》等課題研究部分成果為國家有關部門采納,關于降低稅率、合理稅基等建議通過人大政協的提案引起國家財政部和稅務總局的重視,并已納入稅制改革的研究中。

為了從理論和實踐的結合上加快推動行業的發展和整體進步,協會會同有關地方協會和企業,于2013年啟動了“物業管理向現代服務業轉型升級的研究”課題,并獲批為住房城鄉建設部軟科學研究項目。經過一年多努力,課題報告于今年5月通過了住房城鄉建設部課題驗收,研究成果對指導和推動行業轉型升級正在產生著重要影響。

3.大力貫徹政府工作報告,為經濟社會發展做貢獻

協會堅持把行業發展與政府目標結合起來,緊緊圍繞經濟社會發展的中心任務開展工作。200920102012三年的《政府工作報告》把大力發展物業服務提到國家工作層面,物業管理被賦予了擴大消費需求、促進經濟平穩較快發展和積極拓展新型服務領域的重任。中物協把落實《政府工作報告》作為協會中心工作,及時發文提出具體貫徹意見。行業上下積極行動,在穩定在管項目、擴大物業管理覆蓋面、創造就業機會、努力維護社區穩定的基礎上,開展“一業為主、多種經營”,大力挖掘和充分調動業主的各類服務性消費需求。對擴大內需、拉動經濟增長發揮積極作用的同時,行業的經濟效益、社會認知度、業主滿意度和在國民經濟與社會發展中的地位和影響也得到不同程度的提高。

4.適時組織各項活動,凝聚行業力量砥礪前行

為全面促進物業服務質量的持續提升,協會在2013年和2014年先后號召會員單位和廣大物業服務企業以多種形式開展“幸福社區·物業服務質量提升年”和“物業在您身邊”活動,得到業內廣泛響應。通過優質服務活動的開展,公共設施設備管理區向業主開放參觀日、關愛老年業主與空巢老人,以及各種形式的社區文化體育活動,強化業主體驗,加強物業服務企業與業主的溝通與交流,加深業主對物業管理的了解和信任,營造了物業管理與業主和諧互信的良好氛圍。

為了總結發展經驗,凝聚行業精神,激勵行業奮勇前行,協會在2011年組織了物業管理改革發展30周年紀念活動。編印出版《光輝的足跡——物業管理改革發展30周年畫冊、論文集和回憶錄》,拍攝《道路與夢想》專題片,發布物業管理綜合實力100強企業,組織行業文藝匯演。當年1022日,1200多名代表和500多名演職員齊聚在深圳,參加由中國物業管理協會、深圳市房屋和物業管理委員會共同主辦的“物業管理改革發展30年大會”,住房和城鄉建設部副部長齊驥到會作了重要講話,極大地振奮了奮發向上的行業精神。

201310月,協會編撰完成了國內首部全面反映當前物業管理行業發展狀況的《物業管理行業發展報告》(包括《企業發展情況報告》和行業綜合實力200強企業和有關數據分析),并在北京召開了隆重的發布會。全面展示了物業管理行業發展狀況,宣傳了行業的進步與成就,反映了行業面對的困難和問題,提出了前行的方向和目標。中物協還首次與新浪樂居頻道合作,對報告發布會進行了全程報道。人民日報、經濟日報、建設報、新京報、21世紀經濟導報、新華網、人民網等新聞媒體對發布會和《報告》進行了深度報道,在社會上引起了較大反響,為行業形象的提升和社會地位的改善起到了有效促進作用。

5.及時反映行業訴求,維護行業合法權益

協會始終把了解行業在發展中遇到的矛盾和問題、反映會員單位訴求、維護行業整體利益作為協會工作的重要內容。在2007年行業生存狀況調查的基礎上,針對反映較為強烈的物業管理稅負問題,組織人員進行了專題研究,在形成課題報告的基礎上,2009年初專門行文《關于建議減輕物業管理行業稅負的函》報住房和城鄉建設部房地產市場監管司,懇請住房和城鄉建設部與國家財政部等部門就減輕物業管理行業稅收負擔問題進行協調溝通,爭取有關政策的調整。

此外,協會還通過多渠道積極與全國人大、全國政協代表溝通,圍繞影響行業發展的熱點和難點問題,近些年向全國兩會提交了近二十項提案。協會負責人利用參加溫家寶總理主持召開的國務院專家座談會及最高人民法院召開的國際論壇會等機會,宣傳物業管理行業發展成就和對社會經濟的貢獻,并就稅收政策、價格政策、納入征信管理、物業管理師制度推行和開展行業調解試點等提出了政策建議,引起住房和城鄉建設部、人力資源和社會保障部、人民銀行資金管理局、最高人民法院等相關部委的關注和回應。

國家發改委2013年下發的《關于調整銷售電價分類結構有關問題的通知》規定:“城鄉居民住宅小區公用附屬設施用電(含城鄉居民家庭住宅小區內的公共場所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛、車庫等非經營性用電)執行居民生活用電價格”,在一定程度上減輕了物業服務企業的負擔,這和我們堅持不懈地反映行業困難是分不開的。

2007年全國人大《物權法》第74條“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有”一經發布,北京一些經濟適用住房小區即刻出現了業主拒交地面停車費,并要求退還以前的地面停車收益,給承擔管理的物業服務企業帶來了巨大壓力。中物協及時啟動了新聞發言人制度,通過新聞媒體指出“北京早期經濟適用住房小區的物業管理費定為每月每平方米0.55 元,是把地上停車收費計入企業收入后測算的結果,如果將停車收益歸業主所有,將導致物業服務公司入不敷出,無法維系正常的管理和服務”,由此及時化解了危機,有效維護了物業服務企業的合法權益。

6.深入開展經驗交流,致力行業共同發展

開展內容豐富、主題突出的行業交流活動,為會員單位搭建交流、學習的平臺,推動先進管理經驗和技術的互通與分享,一直是協會的工作重點。每年的理事會、常務理事會逐漸成為匯聚智慧、表達思想、凝聚共識的行業交流平臺和行業發展風向標。協會組織召開的“物業管理與既有建筑節能”主題論壇及全國物業項目管理經驗交流會暨會員交流活動,先后舉辦的《IT系統對物業管理行業升級的戰略意義及影響》、“彩生活物業發展模式”和“科技助力行業成長——萬科物業發展模式”研討班,在業內引起極大反響,對推動行業轉型升級產生了重要作用。

受篇幅限制,十四年來凝聚著協會三屆領導班子和全體會員單位心血、汗水和付出的很多工作都無法一一羅列,包括先后在重慶、上海、三亞召開的三次“物業管理行業協會工作座談會”,行業自律的加強,物業管理師制度的落實,教材編寫和行業培訓工作的開展,全國首屆物業管理師大會的召開,受建設部委托全國物業管理示范項目的考評驗收,在部住宅與房地產業司指導下承擔的全國一級資質企業信用檔案信息系統等等,以及白蟻防治、維修資金、房屋安全鑒定和設施設備四個專業委員會開展的卓有成效的工作,都載入了協會成長的光榮史冊,推動著行業的發展和進步。

時間如白駒過隙。十四年前,一代物業人以遠見卓識和戰略眼光,肩負行業發展使命,心懷行業發展夢想,克服了重重困難,發起創立了中國物業管理協會,并在接下來的十幾年中,堅守信念、不離不棄,通過中國物業管理協會這一行業組織,團結業界企業、凝聚行業力量、推動行業發展。十四年來,協會和行業一起成長,經歷了創會的艱辛起步、度過了發展的艱難曲折、收獲了成功的喜悅和欣慰。雖然我們的事業距離發展巔峰還有很長的道路,但是我們已經邁開大步走出了地平線,看到了物業管理轉型升級的美好未來,我們驕傲,我們自豪,我們無愧于這個偉大的行業和偉大的時代!

相信在新一屆協會領導班子的帶領下,在全體會員單位和全行業的共同努力下,行業發展更加燦爛的明天值得我們用心去創造和期待。因為我說過,我們這一代物業管理人沒有別的選擇,快馬揚鞭自奮蹄,腳踏實地創佳績,是我們對歷史的最好回答,也是對未來的最好憧憬!

(作者系中國物業管理協會 會長)

 

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