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管理服務稅費何時再少一點 / 張朝德

 

從《浙江省人民政府辦公廳

關于加快發展現代物業服務業的若干意見》想到的

—再議物業管理服務稅費

文∣張朝德

 

 

浙江省人民政府2012226日(浙政辦發【201219號文)《浙江省人民政府辦公廳關于加快發展現代物業服務業的若干意見》(下簡稱《意見》)指出,現代物業服務業是現代服務業的重要組成部分。為進一步發揮現代物業服務業在改善城市人房環境,提高居民生活品質,創新社會管理,促進社會和諧中的積極作用。規劃了便民、利民、惠民的宗旨,以市場化、專業化、產業化為導向。著力政策扶持,優化發展環境、規范服務標準、提升從業人員素質,培育具有競爭力、高品牌信譽度的企業,構建業務完備、服務優質、競爭有序、管理規范的現代服務業體制。提出了合理確定稅基。

規定物業管理服務收入在扣除代為的支付水、電、氣費,和電梯維保、高壓電維保、弱電設備維保、保安、保潔和綠化等專業分包費用剩下的余額為征稅基;二是減免相關稅收。對小型微利物業服務企業,按所得的50%計所得稅,稅率為20%。對當年所招用人員,按照用工人數以定額減扣營業稅、城市維護建設稅、教育附加和企業所得稅優惠,定額每人每年4800元。對確有困難、給予減免房產稅的照顧。明確了酬金制模式下,代收代管的資金不征營業稅。還設置了鼓勵物業服務重點骨干企業兼并重組,在合并、分立、兼并過程發生轉讓企業產業涉及不動產、土地使用權轉移等行為,不征收營業稅;三是政策性補貼。如培訓補貼、社會保險補貼、物業管理費補貼和節能改造補貼等。

浙江省政府把物業管理定性為現代服務業體制的一個組成部分,突出地破除了傳統的管理思維,著力地幫助扶持。如一縷強勁春風,吹拂了處于枯黃的物業管理行業的大地。結合《意見》,我們再分析一下:

 

一、     物業管理服務到底還有多少稅與費

當前(除浙江省外)物業管理服務的稅費歸納為基礎稅費、固定費用、人力資源成本費用、社會保險金與保險費和行政事業性收費等。

w基礎稅  營業稅5%、城建稅為營業稅的7%、教育附加為營業稅的3%、地方教育附加為營業稅的2%、堤圍防護費 0.1%,上述稅費綜合計算為營業稅的5.7%;另外還有合同印花稅0.03%、企業所得稅25%查賬征收。個別地方對小企業則采用按營業收入預征所得稅,其標準為每筆收入的2-3%車輛與船舶使用稅、企業房產稅、土地使用稅等;

w固定費用。  租金(含辦公場地、服務場地、員工宿舍、經營性場地),場地租賃費,折舊費,水費(包含在物業管理服務收費內的自用水、服務與保障用水、經營用水),電費(同前款),冷、暖氣費(含自用、公共場所),物業管理服務性水、電、氣均為商業性收費標準。洗滌費、設備檢測費、修理費、物料費、綠化費、廣告費、投標費等;

     w人力資源成本。培訓費、員工工資、員工離職補償(0.083%工資總額)、獎金、過節費、加班費、服裝費、裝備費、福利費、服務運行費、辦公行政費等;

w社會保障金與保險費。員工養老保險單位出資20%(個人8%、醫療保險1.5%(個人2%、失業險1.5%(個人0.5%、重大疾病0.26%、生育險0.85%、住房公積金5-20%(個人同比)、殘疾人保險費(企業工資總額的1.5%)、高溫費、第三者責任保險費等;

w行政事業性收費。

1、證書費:物業管理師、物業管理職業經理、會計師、經濟師、統計師、會計人員從業資格證、工程師、電工、高級技工、電腦技術人員、電梯工、電梯安全員、電梯操作員、消防安全員、消防負責人、消殺專業人員、質量管理員等;

2、年審檢測費。電梯檢測與年檢、高壓電設施維護檢測、壓力設施檢測、防雷系統及無線網絡系統檢測、質量管理年審、財務匯算清繳、財務審計、污水處理檢測、防四害檢測費等;

3、工會費。按企業工資總額的2%上繳上級工會;

4、計劃生育費

5、其他。垃圾分類、垃圾清運費、治安聯防費、勞動力調節費、行業管理費等。

 

二、物業管理服務與其他服務行業稅費的差別

1、現代服務業(信息服務、電子商務、現代物流等)取消營業稅,改為增值稅,其稅率為企業收入扣除支出部分后按15%收增值稅;

2、廣告業、金融外匯轉貸和外匯買賣的營業稅計征是企業按總收入減總支出的余額征稅;

3、建筑業、派遣業、郵電通訊業的分劃業務后的營業稅計征是總收入抵減分包項目支出的差額,避免了重復計征的問題;

4、學校、醫院的營業稅是減免的。

物業管理服務按現時的設定,既不是現代服務業,又不屬于公眾服務類行業,還不能按一般服務業享有分劃業務的優惠政策、不能享受建筑業用工方面使用派遣勞務的優惠政策。

在各地出臺的物業管理服務指導價中,成本列支還包含了人工、材料及一般管理費用等成本外的公共區域用水、電、氣的費用,這是明顯的既涉費,又涉重復征稅的費用。

 

三、高稅率,不合理的稅費制約了物業管理企業的服務功能,侵蝕了企業員工薪酬增長的方向,影響社會公平。

三十多年來,物管企業作為積極的新興行業,青春勃發,從無到有,從有到多,在城市管理范圍里無所不及。但從行業經營情況看,基于服務性功能、勞動力密集型、客觀成本透明清晰的情況下,重復計稅,高稅率和政策性費用的增加,加上社會消費觀念的影響,合理的企業運行成本得不到支持和調整,嚴重地擠壓著企業的生存和職工福利薪酬的調整空間,兩會前現代服務業“營改增”的稅務優惠政策,又讓物業行業蹺望未及,企業成本的擴張自然進一步擠壓企業對職工福利薪酬的調整空間,因而形成行業的分配不公也廣為社會詬病。

前幾年,住宅小區物業管理政府政府指導價的出臺,調整、長期引導和扭曲市場性運作,造成了許多社區矛盾;國家發改委放開非經濟適用房的政策指導價限制,無疑釋放了行業好聲音。政策的導向、法律的公平,將是支持行業穩定發展的利好。

隨著稅費問題制約行業的發展,侵蝕從業人員薪酬福利是不爭的事實。作為行業人自然有為行業鼓與呼的責任和熱情,面對如此環境,本人認為作為物業管理企業應有方式方法。

一是調整營銷策略,確立核算成本,要適時、因地、因項目,把握拓展和維護市場,不要一味追求市場規模,追求項目和骨干穩定而忍“辱”負重;

二是理性開展市場競爭;

三是加大科學管理力度,人力資源是行業最大的成本和風險,在控制用工數量上下功夫,把員工用活用好;

四是條件合適的項目,不用“承包制”,使用“酬金制”。因為物管收費百分之八、九十屬代收代付,而物管企業最大的稅收是流轉稅—營業稅,所以酬金制,即代理制,可以避免百分之五的流轉稅這一項;

五是學習稅法,熟悉政策法規,合理地安排和控制財務費用的運用,拒絕和揭露哪些不合理的費用。只有這樣,全國各地、全社會、全行業才能形成良好、低廉的稅費環境。

隨著黨和國家民生政策力度的提升,中小企業減負、各種不合理收費逐步見光撤場,給企業添活力、給社會增就業、給經濟發展帶來了許多曙光。作為物業管理服務行業、作為物業管理從業經營者的我感同身受。在享受減負的陽光之余,細細地品味了物業管理服務的稅費圖譜,雖然不合理的收費項目有明顯的減少,但留存繼續征繳的稅費仍然達五大類51種稅費;且由于勞動合同、社會保險、用工福利的規范和標準調升,以及市場競爭的因素,繼續征繳和必須投入的比例高達80%,從絕對數上看,是高了、重了,而不是低了、少了。

 

(作者系廣州市物業管理行業協會 副會長)

 

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