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廣 州 市 物 業 管 理 行 業 協 會

標題:營改增  

 

 

穗物協報告〔2016〕3

 

 

關于提請為我市物業管理行業

出臺稅費等優惠政策的報告

 

市地稅局、市住建委:

近日,任學鋒書記、陳建華市長在市委十屆八次全會上多次提出,要幫助企業降低成本,開展降本增效專項行動,落實國家結構性減稅、“營改增”試點擴圍等政策,降低企業稅費負擔。此外,《廣州市物業管理暫行辦法》第四條規定:“市、區(縣級市)人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃”。為此,我會提請市地稅局、市住建委出臺相關稅費優惠政策,為我市物業管理行業降本增效,降低負擔,從而扶持行業的健康發展,讓市民業主能夠持續享受物業服務帶來的便利。現就有關問題報告如下:

一、我市基本情況

物業管理作為現代服務業的重要組成部分,以其就業門檻低、薪酬水平低、從業人數多、覆蓋面廣、與民眾生活關系密切等原因,與社會穩定、社區和諧、經濟發展、促進就業密切相關,特別是近幾年行業需求巨大,發展迅速,成為一個主營業務收入超2000億元、占GDP比重接近1%、全國每300個從業人員就有一個物業企業員工的行業,在國民經濟和社會發展方面的地位日益舉足輕重。

我市作為國內最早引入物業管理服務的城市之一,從上世紀八十年代初期起步,經過30年的發展壯大,物業管理總體發展態勢良好,管理領域不斷擴大,競爭機制基本形成,法制環境不斷改善,物業管理已經深入人們生活中,成為改善人居環境、提高居民生活品質、增加勞動就業、創新社會管理、促進社會和諧的一支重要產業力量,特別是近幾年在“兩個亞運”成功舉辦、創文、創衛等工作中,發揮了積極的作用。

根據2015年度的《廣東建設年鑒》統計,我市2014年物業服務企業2024家,從業人員13.2萬人,物業管理項目5068個,管理項目總建筑面積2.96億平方米,主營業務收入19.88億元,各項數據均排在全省乃至全國前列。此外,我市物業管理覆蓋的物業類型包括住宅小區(含經過改造的舊住宅區)、寫字樓(含機關辦公樓)、工業廠房、醫院、學校、寺廟、倉庫、機場、體育場館、酒店、農貿(專業)市場、步行街等,可以說,我市的物業管理已經成為覆蓋全社會的一種服務業類型。

二、行業現行困難

近些年來,隨著物價上漲和人力成本的提高以及勞動合同、社會保險、用工福利的規范和標準調升,而另一方面物業服務收費水平在政府指導價的約束下難以得到同步調整,因此形成了管理服務費長期不漲而成本瘋漲的狀況,造成了物業管理服務質量一定程度的下降、從業人才資源嚴重流失,行業生存狀況不容樂觀,由此帶來一系列的社會問題:一是部分物業服務企業為降低成本,采取削減人員或降低服務標準等,導致服務水平明顯下降,引發業主和住戶的不滿,引起矛盾和糾紛,各類物業上訪、信訪以及到法院訴訟的案件呈現上升趨勢。二是出現因物業服務企業入不敷出而被迫退出在管的虧損項目(大多為低收入人群居住,物業費標準過低且收費率偏低的老舊住宅小區)的情況,造成小區內垃圾堆積成山,可防性偷盜案件頻發,水電供應不正常,直接影響了廣大業主和物業使用人的正常生活,多次發生群體上訪,影響到社區穩定和社會和諧;而且隨著一些企業對在管項目的撤離,大量員工被裁減,使得目前嚴峻的就業形勢雪上加霜。三是近年來一些老舊住宅小區雖然進行了整治和改造,盡管政府和各方面投入了大量整治改造經費,但居民的居住條件仍得不到根本改善,主要原因在于業主和住戶(多為低收入群體)無力承擔物業管理費用,使得物業管理的推行缺乏經費保障,住宅小區整治改造的成果難以保持。

以上的狀況無法得到緩解,相當大的原因在于物業服務企業的稅費過重,稅負不合理。近些年雖然不合理的收費項目有明顯的減少,但物業服務企業現行仍需承擔的各類稅費仍然高達五大類51種,具體如下:

一是基礎稅費:營業稅5%、城建稅為營業稅的7%、教育附加為營業稅的3%、地方教育附加為營業稅的2%、堤圍防護費0.1%,上述稅費綜合計算為營業稅的5.7%;合同印花稅0.03%(印花稅共有13個稅目,如:購銷合同、建筑安裝工程承包合同、借款合同、營業帳簿等;稅率分為:(1)比例稅率:萬分之零點五、萬分之一、萬分之五、千分之一。(2)定額稅率:按件貼花,稅額5元。);企業所得稅25%(查賬征收,個別地方對小企業則采用按營業收入預征所得稅,其標準為每筆收入的2-3%);代扣代繳的個人所得稅(計稅依據工資、薪金,適用九級超額累進稅率,稅率為5%-45%);車輛與船舶使用稅;企業房產稅;土地使用稅等。

二是社會保障金與保險費:殘疾人保障基金(每年征收一次,征收額=上年度在職人員總數×1.5%-上年度殘疾職工用工總數×所在地職工年平均工資×80%)、員工養老保險、醫療保險、失業保險、工傷保險、重大疾病保險、生育保險、住房公積金、高溫費、第三者責任保險費等。

三是行政事業性收費:證書費(包括物業管理師、物業管理職業經理、會計師、經濟師、統計師、會計人員從業資格證、工程師、電工、高級技工、電腦技術人員、電梯工、電梯安全員、電梯操作員、消防安全員、消防負責人、消殺專業人員、質量管理員等)、年審檢測費(包括車輛設備年檢、電梯檢測與年檢、高壓電設施維護檢測、壓力設施檢測、防雷系統及無線網絡系統檢測、質量管理年審、財務匯算清繳、財務審計、污水處理檢測、防四害檢測費等)、防洪費(半年征收一次,按半年累計收入的萬分之九征收)、垃圾分類費、垃圾清運費、治安聯防費、勞動力調節費等。

四是固定費用:租金(含辦公場地、服務場地、經營性場地),場地租賃費、折舊費、水費(包含在物業管理服務收費內的自用水、服務與保障用水、經營用水)、電費(同前款)、冷(暖)氣費(含自用、公共場所)(物業管理服務的水、電、氣等費用目前均為商業性收費標準)、洗滌費、設備檢測費、修理費、物料費、綠化費、廣告費、投標費等。

五是人力資源成本:培訓費、員工工資、獎金、過節費、加班費、服裝費、裝備費、福利費、服務運行費、行政費等。

通過本行業的綜合反映以及與其他行業的對比,現行物業服務企業的稅費不合理體現在以下幾個方面:

一是稅率偏高。目前,物業管理歸屬“服務業”,適用5%的稅率,相對同屬服務行業的交通運輸業、建筑業、郵電通信業、文化體育業等3%的稅率明顯偏高。鑒于物業管理行業區別于其他服務行業的根本之處在于它具有非常明顯的準公共服務的居民服務業的特征,不宜對其適用一般服務業的稅率。

二是稅基不盡合理。物業管理行業具備“取之于民,用之于民”的經濟利益特征,其物業服務收費標準是用“以支定收”的方式確定的,具有明顯的代理業性質。在酬金制收費模式下,物業服務企業向業主收取的物業服務資金由物業服務支出和物業服務酬金兩部分構成,其中物業服務支出屬代業主收取并用于支付維持清潔、維護秩序、綠化養護、設備設施維修保養等物業服務日常開支,具有代收代付的能源消耗費(水電費、取暖費和煤氣費等)同樣性質,不應作為稅基。稅務部門應以物業服務酬金為稅基向物業服務企業計征營業稅及其附加,而目前各地稅務部門均以物業服務資金為稅基向企業征稅,無疑加重業主和企業的負擔。

三是重復征稅。隨著社會專業化分工的日趨細化,目前,物業服務企業大多存在不同程度的專業分包。如屬于國家法律法規規定、消防維保,電梯維保等必須委托具備相應資質的專業單位承擔;中央空調維保,日常專業保潔,專業綠化、專業安防,專業外墻清洗等專項服務,分包委托給其他專業公司完成。物業服務企業與專業分包公司之間實際應存在稅項抵扣,在申報本企業營業稅時,應允許將外包服務的支出從物業服務資金收入中予以扣減,剩余的服務收入作為計征營業稅的依據。而目前稅務機關對物業服務企業按照收入全額計征營業稅,不允許就各分包專業公司的發票部分作為稅前抵扣項目,明顯存在重復征稅的問題,加重了物業管理的稅收負擔。

三、其他省市經驗

物業管理作為城市管理、社區管理不可替代的行業,其積極的作用已廣為人知,而物業服務企業承擔大量公共服務職能,代收、代繳或直接承擔許多來自于政府或壟斷部門的收費,理應得到各級政府的大力扶持和稅費減免,近年來很多省市都陸續出臺了扶持物業管理行業的政策。

浙江省人民政府2012年2月26日發布《浙江省人民政府辦公廳關于加快發展現代物業服務的若干意見》(浙政辦發【2012】19號文),提出一系列稅費扶持政策:一是合理確定稅基,規定物業管理服務收入在扣除代為的支付水、電、氣費,和電梯維保、高壓電維保、弱電設備維保、保安、保潔和綠化等專業分包費用剩下的余額為征稅基。二是減免相關稅收,對小型微利物業服務企業,按所得的50%計所得稅,稅率為20%;對當年所招用人員,按照用工人數以定額減扣營業稅、城市維護建設稅、教育附加和企業所得稅優惠,定額每人每年4800元。對確有困難、給予減免房產稅的照顧。同時明確了酬金制模式下,代收代管的資金不征營業稅。另外還設置了鼓勵物業服務重點骨干企業兼并重組,在合并、分立、兼并過程發生轉讓企業產業涉及不動產、土地使用權轉移等行為,不征收營業稅。三是落實政策性補貼,如培訓補貼、社會保險補貼、物業管理費補貼和節能改造補貼等。

深圳市地稅局2015年8月24日在《關于市人大六屆一次會議第20150676號建議答復的函》(深地稅函[2015]255號)中提出,對于實行酬金制收費模式的物業管理行為,符合以下條件的,對物業服務公司代業主委員會支付給各專業服務公司的服務款項不計入物業服務公司的營業稅應稅收入:在業主委員會與物業服務企業簽訂的物業管理服務合同約定,物業服務企業支付給清潔、保衛、物業設施保養和維護等專業服務的企業的服務款項,屬于代收代付款項,并由物業服務企業對該代收代付款項進行單獨核算的。

湖南省株州市2011年2月25日發布《株洲市人民政府辦公室關于印發促進物業管理健康發展若干意見的通知》(株政辦發〔2011〕14號),提出稅費優惠政策:一是參照公共服務行業稅費優惠,將物業服務企業營業稅計稅稅率由5.5%降為3%二是合理調整物業服務企業營業稅稅基,根據行業特點,在扣除企業基層操作人員工資成本和扣減公共設施設備維護費、水電費、清潔費、綠化費、秩序維護費及其他代收代付款項后的金額作為營業額計征營業稅。三是適當減免殘保基金、防洪基金等各項行政性收費項目,切實減輕物業服務企業負擔。四是給予勞動用工支持。勞動保障部門對物業管理服務單位招用人員,特別是招用就業困難人員,優先提供招聘臺位實行免費服務。對招用下崗失業4050人員,簽訂勞動合同一年以上,并按規定交納社會保險,經基層勞動保障部門認定,按規定給予公益性崗位補貼和社會保險補貼。   

江蘇省揚州市2013年3月13日發布《揚州市政府辦公室關于進一步加強市區物業管理工作的意見》(揚府辦發[2013]44號),提出一系列扶持補貼政策:一是對不具備市場化物業服務的老舊住宅小區實施基本物業服務的,市、區財政給予資金補貼,補貼標準為0.15元/㎡.月-0.2元/㎡.月之間,市、區財政各承擔50%。拆遷安置和保障性住宅小區要努力提高物業服務收費率,小區配建的配套服務設施經營收益用于彌補物業服務經費缺口。如仍有不足,由市、區財政各承擔50%給予補貼。二是物業服務企業為2004年前建成住宅小區提供的物業服務質量考核達標后,對其在物業服務過程中所繳納的營業稅地方留成部分實行先征后返政策。三是對物業服務企業錄用的“40”、“50”人員,并與其簽訂1年以上勞動合同的,給予基本養老、醫療、失業、工傷、生育社保補貼,補貼范圍為企業應繳納的部分,補貼期限除對距法定退休年齡不足5年的就業困難人員可延長至退休外,其余人員不超過3年;對物業服務企業錄用見習期滿的高校畢業生而為其補繳的見習期間養老保險費用(不含個人繳費部分)給予用人單位承擔部分全額補貼,所需資金從促進就業資金中列支;對物業服務企業新招用符合條件的人員,與企業簽訂6個月以上勞動合同,在勞動合同簽訂之日起6個月內參加政府培訓的,經培訓考核合格,取得國家職業資格證書或專項能力證書,按照有關規定,給予職業培訓補貼。

四、政策扶持建議

借鑒浙江省、深圳市、株州市、揚州市等省市的做法,我會建議可從以下幾個方面給予出臺扶持物業管理行業的政策:

(一)制定稅收扶持政策

1、降低營業稅稅率

建議比照郵電通信業、建筑業、交通運輸業、文化體育業,將物業服務企業營業稅由現行5%的稅率調低為3%的稅率,以扶持物業管理行業的生存和發展。

2、合理確定營業稅稅基

建議比照旅游業將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費、餐費、交通費、門票或者支付給其他接團旅游企業的旅游費后的余額為營業收入計征營業稅,及比照廣告代理業以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發布者(包括媒體、載體)的廣告發布費后的余額為營業收入計征營業稅,將物業服務企業的收入扣除支付給其他專業服務單位支出(如:專業消防維保、電梯維保、中央空調維保、外墻清潔、綠化養護、專業安保等外包支出)后征稅,以體現合理稅基,避免重復征稅,具體如下:

一是物業服務企業的營業稅以與物業服務有關的全部收入扣除代業主或者物業使用人支付的水、電、燃氣的價款后的余額為稅基;二是物業服務企業將電梯維護、保潔、綠化、秩序維護等專項服務項目分包給其他單位或者個人的,以其取得的與物業服務有關的全部收入扣除其支付給其他單位或者個人的服務費用后的余額為營業額征收營業稅;三是兼有不同稅目的應稅勞務,實行分別開票、分別核算的,可分別按適用的稅目稅率征收營業稅;四是對于嚴格實行酬金制收費模式的物業服務企業,只對酬金部分計征營業稅。

 

3、減免相關稅收

一是對年應納稅所得額低于6萬元(含6萬元)的小型微利物業服務企業,其所得按50%計入應納稅所得額,按20%的稅率繳納企業所得稅;二是對物業服務企業當年新招用符合條件的人員,企業與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的,經批準,在3年內按實際招用人數予以定額依次扣減營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅優惠,定額標準為每人每年4800元;三是業委會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同,且該提供勞務的單位或個人直接為業委會開具結算發票,對物業服務企業從代管資金賬戶代付勞務價款的行為,不征收營業稅。

4、區別征收方式

對于較大較強、內部管理較為規范的企業,實行查帳征收是比較有利的;而對小規模且財務管理不健全的物業服務企業,采取向稅務機關申請核定征收的辦法更有利。

(二)落實相關補貼政策

1、落實培訓補貼

一是對有愿望從事物業管理工作的登記失業人員、進城求職農村勞動力等未就業人員參加定點培訓機構組織的物業服務技能培訓的,享受培訓所在地人力社保部門的職業培訓補貼;二是物業服務企業新招用符合條件的人員,與企業簽訂6個月以上勞動合同,在勞動合同簽訂之日起6個月內由企業依托所屬培訓機構或政府有關部門認定的培訓機構開展崗前就業技能培訓的,根據培訓后繼續履行勞動合同情況,按照當地確定的職業培訓補貼標準,對企業給予定額職業培訓補貼。

2、落實社會保險補貼

對物業服務企業錄用城鄉就業困難人員就業,企業與其簽訂1年以上勞動合同,并依照規定繳納社會保險費的,企業為其實際繳納的基本養老、醫療、失業保險費由當地財政給予補助。補貼期限:除對距法定退休年齡不足5年的就業困難人員可延長至退休外,其余人員不超過3年。

3、落實節能減排專項改造補貼

引導物業服務產品生產使用由傳統型向清潔、低碳、環保型轉變,對物業服務企業因節能減排而改造共用設施設備的費用支出,以及節能降耗成效突出的物業服務企業,市政府給予一定比例的一次性費用補貼和獎勵。

(三)完善有關收費政策。

1、完善物業服務定價機制

一是逐步建立物業服務價格隨物價指數和服務成本變動的良性調節機制;二是業主和物業服務企業可以通過物業服務合同約定,明確物業服務價格隨物價指數和服務成本變動而適時調整;三是進一步完善物業服務等級標準和收費標準,全面推廣“菜單式服務、等級化收費”的分級定價機制。

 

2、規范物業服務相關收費

一是供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位要向物業管理區域內實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用,不得轉移對所提供服務設施的維修養護責任;二是住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價;三是物業消防、安全等相關職業技能培訓收費標準應報市物價、財政部門核準;四是電梯等特種設備定期檢測費的收取,應當嚴格執行省、市財政廳、發改委規定的標準。

以上報告,請市地稅局、市住建委給予重視、扶持。

                                               

 

廣州市物業管理行業協會

                             二〇一六年十六

 

 

聯系人:陳昂鵬  辦公電話:85585789

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    5月18日,秘書處就“物業服務企業存在代收代繳水費(電費)物業項目的,需取得水、電部門開具的增值稅專用發票才能抵扣稅費,但很多物業服務企業目前尚未可以取得相關的專用發票,需要自行與水、電部門溝通。”的問題,根據副會長單位<, /SPAN>中海物業管理廣州有限公司已開展溝通并獲得成功的經驗做法,形成通過模版《物業管理行業營改增應對經驗推廣之——如何要求自來水公司(供電局)開具增值稅專用發票》(穗物協函〔20168號),通過協會網站、短信平臺、微信公眾號、現場會議等多種渠道,向廣大會員單位和物業服務企業推廣

 

    

 

 

穗物協函〔20168號

 

 

物業管理行業營改增應對經驗推廣之——

如何要求自來水公司(供電局)開具增值稅專用發票

 

各會員單位、物業服務企業:

實施營改增后,物業服務企業存在代收代繳水費(電費)物業項目的,需取得水、電部門開具的增值稅專用發票才能抵扣稅費,但很多物業服務企業目前尚未可以取得相關的專用發票,需要自行與水、電部門溝通。為此,我會將行業內已開展溝通并獲得成功的企業的相關經驗做法向廣大會員單位和物業服務企業推廣:

首先,物業服務企業列出所管轄服務的物業項目中需要代收代繳水費(電費)的,分別擬定《關于開具增值稅專用發票的函》(可參照附件的專函模板);其次,物業服務企業按項目所在地分別向所屬的自來水公司(供電局)遞交專函。一般各區自來水公司(水電局)收到專函后會針對物業項目的要求開具增值稅專用發票。

我會將陸續跟進營改增其他后續政策并及時推廣相關應對經驗,同時希望各會員單位及物業服務企業將營改增實施過程中遇到的相關問題與成功經驗向我會秘書處及時反映。協會傳真:85583084

     

附件:關于開具增值稅專用發票的函

 

廣州市物業管理行業協會

二〇一六年五月十八日

 

附件:

關于開具增值稅專用發票的函

 

XX區自來水公司(供電局):

     一直以來,我司所轄項目(XXX管理處)承擔著代收代繳水費(電費)的工作,為此付出了大量的人力物力的同時,也積極配合貴司做好水(電)供應的安全保障工作。

  自2016年5月1日起,國家實施“營改增”,為響應國家號召,配合實施相關政策,我司向貴司申請開具公共及代收部分(含居民用水/電)增值稅專用發票,請貴司配合并予以函復。

  特此致函,順祝商祺

(公司名稱)

(日期)

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